전세사기 피해상담센터는 전세사기가 어떤 구조로 진행되는지,
지금 무엇을 먼저 확인해야 하는지 순서대로 정리했습니다.
전세사기 피해상담센터는오직 전세사기 한 가지에 집중해
무엇을 먼저 봐야 하는지 정리했습니다.
한 가지 유형에 집중한 정리가 판단의 차이를 만듭니다.
SUMMARY
PATTERN
계약 만료 통지 또는 반환 요청
반환 지연·다음 세입자 사유 안내
등기부 확인으로 권리관계 점검
내용이 남는 방법으로 반환 통지
임차권등기 등 보전 절차 검토
보증금 반환 청구 또는 보증 이행 청구
경매·배당 절차에서 순위 확인
DEFINITION
전세사기는 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 폭넓게 부르는 말이지만, 실제로는 성격이 다른 여러 사안이 섞여 있습니다. 단순히 집주인의 자금 사정이 나빠진 경우와, 계약 당시부터 반환 능력이나 권리관계를 속인 경우는 구분해서 봐야 합니다.
가장 먼저 확인할 것은 등기부입니다. 계약 당시와 지금의 권리관계가 달라졌는지, 근저당이나 압류 같은 선순위 권리가 있는지, 본인의 대항력과 우선변제권이 언제 갖춰졌는지에 따라 배당 순위와 회수 가능성이 정해집니다.
많은 경우 문제가 되는 것은 시점입니다. 곧 해결해 주겠다는 말을 믿고 기다리는 동안 절차를 밟을 시기를 놓치는 사례가 반복됩니다. 기다리시더라도 등기부 확인과 통지 정리는 함께 해 두시는 편이 안전합니다.
CASE
기다리는 사이 등기부에 새로운 권리가 설정되어 있었습니다.
확인해 보니 계약 직전에 근저당이 설정되어 있었고 배당 순위가 밀리는 상황이었습니다.
새 소유자는 계약 내용을 모른다고 주장했습니다.
함께 자료를 정리하니 구조가 훨씬 분명해졌습니다.
내용이 남는 방법으로 다시 통지하면서 이후 절차의 기준을 만들 수 있었습니다.
대항력 유지 문제를 확인한 뒤 순서를 정할 수 있었습니다.
TYPE
이름과 형태는 계속 바뀌지만 실제 구조는 몇 가지로 반복됩니다. 어떤 유형에 가까운지 눌러서 확인해 보세요.
계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않거나 다음 세입자를 이유로 미루는 경우입니다. 통지 시점과 방법에 따라 이후 절차가 달라집니다.
계약 당시 설명과 달리 선순위 권리가 있어 배당 순위가 밀리는 경우입니다. 계약 전 확인 과정과 고지 내용이 쟁점이 됩니다.
실제 소유자가 아니거나 대리 권한이 없는 사람과 계약한 경우입니다. 위임장과 신분 확인 과정이 중요한 판단 요소가 됩니다.
약속한 조건이나 일정이 지켜지지 않는 경우입니다. 어떤 조항을 근거로 어떤 통지를 했는지에 따라 해제 가능 여부가 갈립니다.
분양 계약이나 전매 과정에서 조건이 달라지거나 절차 문제가 생긴 경우입니다. 계약서 조항과 통지 기록이 출발점이 됩니다.
부동산 관련 분쟁은 대부분 시점 문제로 귀결됩니다. 대항력과 우선변제권을 언제 갖췄는지, 계약 해제 통지를 언제 했는지, 어떤 절차를 먼저 밟았는지에 따라 결과가 달라집니다. 상대방이 곧 해결해 주겠다고 하는 동안 기간이 지나가는 경우가 적지 않습니다. 기다리더라도 등기부와 계약서를 다시 확인하고 지금 시점에서 남아 있는 절차가 무엇인지부터 점검하는 것이 필요합니다.
RESPONSE
등기부와 계약서로 현재 권리관계와 순위를 확인합니다.
내용이 남는 방법으로 통지하고 필요한 보전 절차를 검토합니다.
보증금 반환이나 계약 해제·원상회복 청구로 이어 갑니다.
언제 대항력과 우선변제권을 갖췄는지, 선순위 권리가 무엇인지에 따라 회수 가능성이 달라집니다. 등기부를 다시 확인하는 것이 첫 단계입니다.
언제 어떤 내용을 알렸는지가 이후 절차의 기준이 됩니다. 구두 대화만 있다면 지금이라도 내용이 남는 방법으로 정리해 두시는 편이 좋습니다.
계약을 끝내려면 어떤 조항을 근거로 어떤 절차를 밟았는지가 중요합니다. 순서를 건너뛰면 해제가 인정되지 않을 수 있습니다.
계약 당시 어떤 설명을 들었고 무엇이 숨겨졌는지 확인합니다.
처음부터 반환 의사나 능력이 없었다고 볼 사정이 있는지 살핍니다.
형사만으로는 회수가 되지 않으므로 민사 절차와 함께 설계합니다.
돌려주지 못하는 상황과 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것은 구분됩니다. 계약 당시의 재산 상태와 설명 내용이 판단 요소가 됩니다.
선순위 권리나 압류처럼 알았다면 계약하지 않았을 사정을 숨겼는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 계약 전 대화 기록이 중요합니다.
처벌과 보증금 회수는 별개 절차입니다. 회수를 목표로 한다면 민사 절차를 함께 설계해야 합니다.
절차를 읽고 시점을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.
TALK
CHECK
WHY
계약 당시와 지금의 등기 상태가 다를 수 있습니다. 권리관계 확인이 모든 판단의 출발점입니다.
구두로만 이야기하면 나중에 확인이 어렵습니다. 언제 어떤 내용을 통지했는지 남는 방법을 쓰는 것이 중요합니다.
해결해 주겠다는 말을 믿고 기다리다 절차 시점을 놓치는 경우가 많습니다. 기다리더라도 확인은 함께 해 두셔야 합니다.
FAQ